e-Podatki

Czy strata z działalności pomniejsza dochód z najmu. 2005-10-25


Najem jest odrębnym od działalności gospodarczej źródłem przychodu. Ale nie wtedy, gdy wynajmowane są składniki majątku firmy.


(…) Koszty działalności gospodarczej prowadzonej w moim zakładzie rzemieślniczym od pewnego czasu przewyższają przychody. Między innymi dlatego część pomieszczeń zakładu wynajmuję na działalność gospodarczą innym podmiotom. Czy przychody i koszty z wynajmu mogę łączyć w deklaracji podatkowej z tymi uzyskanymi z działalności gospodarczej? Mój urząd skarbowy żąda oddzielnego rozliczenia. Czy słusznie? - pyta czytelnik DF.


Najem i działalność gospodarcza to - co do zasady - dwa odrębne źródła przychodów. W konsekwencji przychody i koszty z najmu rozlicza się odrębnie od firmowych przychodów i kosztów. Efekt końcowy tego rozliczenia to dochód lub strata. Dochody z działalności i dochody z najmu łączy się w rocznym zeznaniu podatkowym w celu ustalenia wysokości podatku. Jeśli jednak któreś ze źródeł przychodu przyniesie stratę, to rozlicza się ją odrębnie. Można o nią pomniejszyć dochód uzyskany z tego źródła w kolejnych 5 latach podatkowych. Ale tylko z tego źródła. O stratę z działalności nie pomniejszymy więc dochodu z najmu ani w bieżącym roku, ani w kolejnych latach. Takie zasady obowiązują jednak tylko przy założeniu, że najem nie może być uznany za działalność gospodarczą.


A kiedy najem można uznać za działalność gospodarczą? Na pewno wtedy, gdy jego przedmiotem są składniki majątku firmy. Wynika to wprost z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. A więc o ile przychody i koszty z najmu prywatnego mieszkania powinny być rozliczane w odrębnej pozycji deklaracji, o tyle wynajem pomieszczeń w zakładzie, w którym podatnik prowadzi działalność gospodarczą - w świetle tego przepisu - generuje przychody i koszty z działalności gospodarczej, które można sumować z pozostałymi przychodami i kosztami firmy.


Być może stanowisko organu podatkowego wynika z tego, że lokal, w którym czytelnik prowadzi działalność, nie został wpisany do ewidencji środków trwałych jego firmy. Ale nawet i w takiej sytuacji można próbować bronić poglądu o łącznym rozliczeniu kosztów z najmu i z pozostałej działalności. Ustawa mówi bowiem o najmie/podnajmie "składników majątku związanych z prowadzoną działalnością", nie precyzując, co to oznacza, w szczególności nie określając, że chodzi wyłącznie o środki trwałe. Zatem np. lokal niebędący własnością czytelnika, tylko wynajęty na potrzeby jego firmy i następnie częściowo podnajęty innym podmiotom też można uznać za związany z działalnością gospodarczą. (…)

(źródło: Rzeczpospolita 23/10/2005)