e-Podatki

Kiedy zadatek staje się przychodem 2008-08-05


Kilka miesięcy temu podpisałem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Na poczet uzgodnionej ceny sprzedaży oraz tytułem zabezpieczenia otrzymałem od kupującego zadatek. W treści umowy ustaliliśmy, iż w razie gdy nie dojdzie do zawarcia umowy z winy kupującego - zatrzymam otrzymaną kwotę. Natomiast jeżeli wina będzie leżała po mojej stronie, będę zobowiązany wypłacić kontrahentowi kwotę w podwójnej wysokości zadatku. W dniu, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta, nabywca poinformował mnie, że rezygnuje z kupna nieruchomości. Czy otrzymana przeze mnie kwota zadatku stanowi przychód podlegający opodatkowaniu?

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. W praktyce zadatek najczęściej związany jest z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości i ma na celu zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Artykuł 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm.) uzależnia skutki zadatku od tego czy umowa przyrzeczona została, czy nie została zawarta. W pierwszym przypadku uiszczony zadatek zaliczany jest na poczet świadczenia strony, która go dała lub podlega zwrotowi, jeżeli takie zaliczenie nie jest możliwe. Natomiast w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zasada ta nie ma jednak zastosowania, jeśli umowa została rozwiązana albo gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W takich okolicznościach zadatek powinien być zwrócony bez obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego wynika, iż strony w umowie przedwstępnej zastrzegły, że w przypadku dojścia do skutku umowy przyrzeczonej zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny nabycia nieruchomości. Natomiast w przypadku nie dojścia umowy do skutku z winy kupującego, sprzedawca będzie miał prawo go zatrzymać. Wskutek powyższej regulacji uznać należy, iż w momencie skorzystania z tego prawa sprzedawca uzyskał przysporzenie majątkowe.

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. 2000 Nr 14, poz. 176 ze zm.), zwanej dalej updof, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Żaden z powyższych przepisów nie wyłącza opodatkowania przychodu osiągniętego z tytułu zadatku zatrzymanego w związku z niewykonaniem zobowiązania przez drugą stronę umowy.

Uwaga!
Powyższe oznacza, iż zatrzymany zadatek stanowi przychód podlegający opodatkowaniu. Należy go zaliczyć do przychodu z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 updof.

Na podkreślenie zasługuje fakt, że przychód w przypadku zadatku powstaje nie w momencie jego otrzymania od kontrahenta, lecz dopiero z chwilą nabycia prawa do zatrzymania otrzymanego wcześniej zadatku, wskutek niewywiązania się ze swojego obowiązku przez drugą stronę umowy. Do tego czasu zadatek stanowi jedynie zaliczkę, która jeśli umowa doszłaby do skutku, byłaby zaliczona na poczet ceny i stanowiła dla sprzedawcy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Osiągając przychód z tytułu zadatku, podatnik sam musi pamiętać o jego wykazaniu w zeznaniu podatkowym obok innych dochodów uzyskanych w roku podatkowym, a podlegających opodatkowaniu według skali podatkowej. Dochód do opodatkowania, stanowiący nadwyżkę przychodu nad kosztami jego uzyskania, ustala się przy zastosowaniu ogólnych reguł określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego otrzymana przez sprzedającego kwota zadatku winna być zgodnie z art. 45 updof wykazana w poz. „inne źródła” zeznania rocznego PIT-36 i opodatkowana na zasadach określonych w art. 27 updof, tj. według obowiązującej skali podatkowej.
(źródło: Wskazówki podatkowe)