e-Podatki

Sprzedaż gruntów rolnych a plan zagospodarowania przestrzennego. 2006-08-22


Jesteśmy podatnikiem VAT czynnym, a także podatnikiem podatku rolnego i zwracamy się z prośbą o wyjaśnienie jak powinniśmy opodatkować VAT sprzedaż (będących naszą własnością) gruntów rolnych (niezabudowanych) w przypadku braku aktualnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji, w której w myśl poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego grunty te były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną? Czy może powinniśmy uwzględnić przewidywane na przyszłość w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako strefy zabudowy o innym charakterze?


Przede wszystkim wyjaśnić należy, że grunty są towarem w rozumieniu ustawy o VAT. W świetle bowiem art. 2 pkt. 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Ponadto pamiętać należy, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.


Z przywołanego przepisu wynika więc, że ze zwolnienia od VAT nie korzysta dostawa innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Oznacza to, że opodatkowaniu VAT podlegają dostawy

- terenów zabudowanych,

- terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi oraz przeznaczonymi pod zabudowę.


Generalnie na podstawie art. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycje celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.


Czytelnik w swoim pytaniu wspomina o sporządzaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dlatego niezbędne jest określenie charakteru tego dokumentu.

W myśl art. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Studium, o którym mowa nie stanowi jednak obowiązującego prawa, gdyż choć ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych – to studium nie jest aktem prawa miejscowego.


Jak wynika z przedstawionego przez Czytelnika stanu nie zachodzą przesłanki do kwalifikacji o których mowa w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (nie ma on bowiem decyzji o warunkach zabudowy). W takim przypadku należy posiłkować się wskazaną przez Czytelnika okolicznością, iż jest on podatnikiem podatku rolnego jako właściciel gruntu.

Zauważyć należy, że na podstawie art. 1 i nast. ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 1993 r. Nr 94 poz. 431 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa wyżej, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. Z kolei za działalność rolniczą uważa się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb.


Uwzględniając fakt, że grunty, których właścicielem jest Czytelnik sklasyfikowane zostały w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych – uznać należy, że ich dostawa korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT. W danym momencie nie ma bowiem znaczenia poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Istotne jest natomiast, że nie należą do terenów zabudowanych lub terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi oraz przeznaczonymi pod zabudowę.

(źródło: Wskazówki podatkowe)