e-Podatki

Prawidłowe ustalenie kosztów podatkowych przy sprzedaży nieruchomości 2010-05-04


Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 22 kwietnia 2010r. stwierdził, że za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku.

Są to wydatki, m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.
W związku z powyższym stwierdzić należy, iż kosztem odpłatnego zbycia nie mogą być koszty wymienione w złożonym wniosku, tj. zaległy podatek od nieruchomości, koszt wyburzenia domu, koszt straty domu, koszt remontu pomieszczenia gospodarczego na cele mieszkalne, koszt ustanowienia drogi koniecznej (dojazdowej), koszt przesunięcia ogrodzenia, koszt spłaty spadkobierców.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 26.01.2010 r. (data wpływu 28.01.2010 r.) uzupełniony wnioskiem ORD-IN z dnia 26.01.2010 r. (data wpływu 01.03.2010) na wezwanie z dnia 17.02.2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28.01.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 17.02.2010 r. na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia tego wniosku w zakresie sprecyzowania pytania, które winno być związane z przepisami prawa podatkowego oraz przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w terminie 7 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.Wniosek uzupełniono w terminie, tj. na wniosku ORD-IN (data wpływu 01.03.2010, data nadania w placówce pocztowej 22.02.2010 r.)

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W roku 1986 zmarła teściowa Wnioskodawczyni, w 1989 zmarł teść. Rok przed śmiercią teść ożenił się ponownie. Sprawy spadkowe po rodzicach męża toczyły się przeszło 20 lat. W między czasie zmarła druga żona teścia. Do pięciu spadkobierców dołączyło jeszcze pięcioro. W ostatecznym wyroku mąż wraz z bratem odziedziczyli nieruchomość w O po #189; każdy z nich. Sąd rozsądził spłatę pozostałych spadkobierców wg wyceny biegłych sądowych. Od spłaty obaj zapłacili podatek. W 2008 roku mąż swoją część spadku przeniósł na Wnioskodawczynię w drodze darowizny. Ponieważ nieruchomość była poważnie zadłużona (podatek od nieruchomości niezapłacony przez 12 lat) oraz spadkobiercy domagający się spłat, małżonkowie zostali zmuszeni do sprzedaży części tej nieruchomości. W 2009 roku będąc współwłaścicielką wraz ze szwagrem Wnioskodawczyni sprzedała część nieruchomości. Żeby móc sprzedać, właściciele musieli zapewnić drogę dojazdową do tej działki, gdyż ich działka jest położona w środku między jedną a drugą posesją. Nie mając innej alternatywy wytyczyli drogę przez ich pozostałą działkę. Na drodze dojazdowej stał ich dom o wartości około 80.000 zł. Wnioskodawczyni mieszkała w tym domu wraz z mężem i szwagrem. Zmuszeni byli dom zburzyć, aby udostępnić dojazd do działki. Koszt rozbiórki wyniósł 15.000 zł. Stracili dom i część działki o wartości 60.000 zł. Przed rozbiórką domu podjęli generalny remont budynku socjalnego, w którym trzeba było zrobić prawie wszystko – okna, podłogi, hydraulikę, elektrykę, dach. Koszty wyniosły około 70.000 zł. Ponadto musieli przesunąć ogrodzenie o szerokość drogi.

Reasumując:
Sprzedaż działki, kwota - 210.000
Koszty poniesione w celu sprzedaży w całości:
1.zaległy podatek od nieruchomości - 8.000
2.koszt wyburzenia domu - 15.000
3.koszt straty domu - 80.000
4.koszt remontu pomieszczenia gospodarczego na cele mieszkalne - 70.000
5.koszt ustanowienia drogi koniecznej (dojazdowej) - 60.000
6.koszt przesunięcia ogrodzenia - 8.000
7.koszt spłaty spadkobierców - 112.500.

Razem koszty to 353.500 zł.

Koszt przypadający na rodzinę Wnioskodawczyni wynosi 176.750 zł., #189; kosztów poniósł szwagier Wnioskodawczyni. Zatem pozostaje do opodatkowania kwota dochodu w wysokości 33.250 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalone przez Wnioskodawczynię koszty można uznać za koszty omawiane w art. 19 ust. 1 jako koszty odpłatnego zbycia, które pomniejszają podstawę do opodatkowania...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Przyjęty przez Wnioskodawczynię sposób wyliczenia jest prawidłowy, ponieważ poniesione koszty zostały wydatkowane w celu realizacji sprzedaży. Bez powyższych kosztów sprzedaż działki nie była by możliwa.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c. prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni, udział w nieruchomości nabyła od męża w drodze darowizny 2008 r. W 2009 r. Wnioskodawczyni sprzedała część udziału w nieruchomości.Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.Nadmienić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.Należy w tym miejscu wyjaśnić, iż koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym, co koszty uzyskania przychodu.

W świetle powyższego w przypadku opodatkowania u Wnioskodawczyni przychodu ze sprzedaży przedmiotowego udziału gruntu, tut. Organ pragnie wskazać, iż przychodem z odpłatnego zbycia, w myśl cytowanego już art. 19 ust. 1 ustawy podatkowej, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. W związku z powyższym stwierdzić należy, iż kosztem odpłatnego zbycia z tytułu odpłatnego zbycia w przypadku Wnioskodawczyni nie mogą być koszty wymienione w złożonym wniosku, tj. zaległy podatek od nieruchomości, koszt wyburzenia domu, koszt straty domu, koszt remontu pomieszczenia gospodarczego na cele mieszkalne, koszt ustanowienia drogi koniecznej (dojazdowej), koszt przesunięcia ogrodzenia, koszt spłaty spadkobierców.

Reasumując:
W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalone przez Wnioskodawczynię koszty nie mogą być uznane za koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w tym przepisie.W odniesieniu do wyliczonej kwoty podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja Nr 10, 09-402 Płock.
(źródło: Ministerstwo Finansów)

(interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22.04.2010 r., sygn. nr IPPB2/415-223/10-4/AS)
(źródło: Ministerstwo Finansów)